Guia completo do crédito habitação em Portugal 2025: tudo que precisa saber

Introdução

O crédito habitação em Portugal é o caminho mais comum para adquirir casa própria ou financiar imóveis no país. Para quem está planejando comprar um imóvel, especialmente estrangeiros ou recém-chegados, compreender taxas, riscos, processos e exemplos reais faz diferença. Este guia completo vai ajudá-lo a tomar decisões informadas e evitar surpresas custosas.

Panorama macroeconômico e tendências do setor em 2025

Em 2025, o mercado de crédito habitação em Portugal tem sido marcado pela queda da Euribor, que torna condições mais favoráveis para novos empréstimos.

Por exemplo, no primeiro semestre de 2025, a Euribor a 12 meses caiu para cerca de 2,08 % Santander, enquanto as operações de crédito apresentaram taxas médias de 2,91 % (incluindo renegociações) em junho de 2025, valor mais baixo desde outubro de 2022.

Essas reduções vêm estimulando a procura por crédito à habitação. Em 2025, os pedidos de crédito à habitação dispararam nos primeiros meses, impulsionados por juros mais baixos e incentivos estatais (como isenção de IMT e garantia pública para jovens até 35 anos).

No entanto, os analistas preveem que a Euribor ainda poderá baixar um pouco mais até o fim de 2025, possivelmente ficando abaixo de 2% nos prazos principais.

Modalidades de crédito habitação em Portugal

Taxa variável

A modalidade mais comum é a taxa variável, que combina a Euribor (3, 6 ou 12 meses) com um spread bancário fixo.

A parcela final é ajustada conforme a variação da Euribor durante o prazo do empréstimo. Esse tipo proporciona flexibilidade, mas também riscos se a Euribor subir.

Taxa fixa

Com a taxa fixa, a taxa de juro permanece constante durante todo ou parte do prazo. Os contratos fixos tendem a ser mais caros, mas oferecem previsibilidade.

Atualmente, ofertas de crédito habitação com taxa fixa para prazos longos (30 anos) indicam TAEG em torno de 4,0 % em alguns bancos.

Taxa mista / híbrida

Há também contratos misto: parte do período com taxa fixa e parte com taxa variável. Muitos contratos novos são de taxa mista (ex: 2 anos fixos + depois variável).

Em junho de 2025, cerca de 72 % dos novos empréstimos à habitação própria permanente foram contratados com taxa mista.

Principais custos e encargos associados

Spread bancário

O spread é a margem fixa que o banco adiciona à Euribor. Em 2025, spreads mínimos observados variam entre 0,65 % e 1,20 % dependendo do perfil do cliente e do banco.

Ofertas promocionais podem apresentar spreads muito baixos (ex: 0 % nos primeiros anos em campanhas especiais) — entretanto, essas ofertas costumam exigir produtos associados.

Comissões, avaliação e seguros

• Comissão de dossier, formalização e avaliação do imóvel

• Seguros obrigatórios: seguro de vida e seguro multirriscos

• Custo de avaliação do imóvel

• Custos bancários relacionados à gestão do crédito

Imposto do selo e MTIC

O imposto do selo incide sobre o montante financiado e varia conforme o prazo (0,04 % para prazos < 1 ano; 0,5 % para 1–5 anos; 0,6 % para prazos superiores a 5 anos)

O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) é o valor total que o cliente paga, somando capital + juros + comissões + seguros + impostos.

Exemplos práticos de taxas e condições atuais

Exemplo da Caixa Geral de Depósitos

A CGD apresenta para crédito habitação taxas de juro variável, por exemplo, Euribor a 6 meses + spread de 2,05 % resultando em TAEG de ~4,8 % em operações específicas de 30 anos.

Promoções do Millennium bcp

O Millennium bcp tem campanha com spread zero nos primeiros 2 anos, TAEG de ~3,5 % quando associada a produtos bancários.

Ofertas do ActivoBank

Atualmente o ActivoBank apresenta TAEG de ~4,2 %, TAN variável de 3,581 % (Euribor 12 meses + spread de 1,50 %) para financiamento a 30 anos.

Crédito fixo no BPI

O BPI oferece crédito habitação com taxa fixa, por exemplo, TAEG de 4,2 % como opção de estabilidade para quem prefere não depender da Euribor.

Requisitos para contratar crédito habitação em Portugal

• Idade compatível: normalmente até 75 anos na data de amortização

• Rendimento comprovado: salário, declarações fiscais, outros rendimentos

• Relação dívida/rendimento (DTI) controlada

• Avaliação do imóvel: o imóvel deve ser dado como garantia hipotecária

• Documentos típicos: identificação, IRS, recibos de salário, comprovativo de moradia, contrato de promessa de compra e venda etc.

Prazos, amortização e estrutura de prestações

Os prazos comuns de crédito habitação em Portugal vão de 20 a 35 anos, com algumas ofertas chegando a 40 anos.

Sistemas de amortização incluem:

• Sistema Francês (mais usado) – prestações constantes

• Sistema de amortização constante – prestações decrescentes

• SAC (sistema de amortização constante)

A escolha entre fórmula e prazo afeta diretamente o custo total.

Renovação, renegociação e reembolso antecipado

• É possível renegociar o spread com o próprio banco ou transferir (portar) o crédito para outra instituição

• Reembolso antecipado parcial ou total pode gerar penalidades, especialmente nos primeiros anos

• Bancos têm prazos de notificação e cobrança de penalidades; é fundamental verificar cláusulas do contrato

Riscos e cautelas

• A Euribor pode subir: se você tiver taxa variável, suas prestações podem aumentar sensivelmente

• Avaliação excessiva do imóvel pode levar a estagnação ou desvalorização

• Falta de seguro ou cláusulas abusivas podem gerar surpresas

• Endividamento excessivo: comprometer mais de 30–35 % do rendimento com prestações pode ser arriscado

Você também precisa saber…

• Quem vê o crédito habitação como investimento ou para estabelecer residência fixa se relaciona com [Investir na Europa 2025 – cidadania europeia].

• Estudantes que planejam permanecer em Portugal a longo prazo podem considerar compra de imóvel depois do curso (ver [Como estudar em Portugal 2025 – guia completo]).

• A estabilidade financeira obtida com crédito pode facilitar acesso a crédito de consumo, cartões e crédito para estrangeiros (ver [Melhores cartões de crédito para estrangeiros em Portugal]).

Conclusão

O crédito habitação em Portugal representa uma oportunidade real para quem quer investir em imóvel, mas exige atenção a taxas, spreads, prazos e riscos. Com a Euribor decrescente e ofertas competitivas, 2025 pode ser um bom momento para entrar — desde que você prepare seu perfil, compare ofertas e negocie bem.